宅（zhái）基地使（shǐ）用（yòng）权是农村集体经济组织成员（yuán）享有的权利，与享有者特定的身（shēn）份相（xiàng）联系，非本集体经济组织（zhī）成员（yuán）无权取（qǔ）得或（huò）变（biàn）相取（qǔ）得。根据我国实行房地合一制度，购买农村房产，不仅购买（mǎi）了（le）宅基（jī）地上的房（fáng）屋，还占（zhàn）用了相应的（de）宅基地使用权，作为（wéi）城镇居民与农民所签宅基地房买（mǎi）卖（mài）合同应属无效合（hé）同。合同被确认无（wú）效（xiào）之后，因合同所取得财产应当返还，不能返还的，应当折价补偿。对于房产增值部分，卖方（fāng）应当根据有关规定予（yǔ）以返还，如（rú）果买（mǎi）卖双（shuāng）方对返还的（de）比（bǐ）例和数额不能达成一（yī）致意见，可由人民法院（yuàn）依法确定。