商品房买卖指引
【导读：商（shāng）品房买卖，属于老百姓生活中的大（dà）额交易（yì），购房者应选择规模大、信（xìn）誉好的开发（fā）商，必要时由律师提供开（kāi）发商资信调（diào）查、合同审查等法律服务，做好事前预防，避免受到损失。】
一（yī）、开发商的主体资格
查验五证：
1、土地使（shǐ）用权证。应（yīng）以出让方（fāng）式取得，划拨土地和集体土地均不得进行房地产（chǎn）开（kāi）发。居民用地（dì）为70年；工业用地为50年（nián）；教育、科技、文（wén）化（huà）、卫生、体育用（yòng）地（dì）为（wéi）50年；商业、旅游、娱（yú）乐用地为（wéi）40年；综合或（huò）者其（qí）他用地为50年。查验土地使用权（quán）有（yǒu）无查封（fēng）、抵（dǐ）押的情况，如有抵（dǐ）押情形（xíng），根椐《物权法》一百八十二条，土地使用权抵押，土地上房产（chǎn）应一并抵（dǐ）押，出现（xiàn）此种情形，可（kě）能导致购房合同无效。
2、建设用地规划许可（kě）证。该证（zhèng）件（jiàn）是办理土地许（xǔ）可证的前（qián）提，开发用地的实际用途（tú）、性质、界限、容（róng）积（jī）率（lǜ）等应与开发商（shāng）提供（gòng）的建设（shè）用地许可证载（zǎi）明的内容（róng）相符。
3、建设工程规划许可证。开发商如（rú）果（guǒ）没有取得该证（zhèng）件，按照《城市（shì）规（guī）划法（fǎ）》，其（qí）开发（fā）项（xiàng）目（mù）是违法的，将来无法（fǎ）取得（dé）房产证。城市规划部门有权责（zé）令开发商停（tíng）止建设，还可以（yǐ）限期拆除或（huò）者将（jiāng）违（wéi）法建筑没收。
4、建设工（gōng）程施工许（xǔ）可证。该证件是办理房屋产权（quán）证的必备要件，没（méi）有该证，购房者根本（běn）无法取得产权（quán）证。
5、商品房预售（shòu）许可证（zhèng）或者（zhě）销售许（xǔ）可证。该证件是开发商对外（wài）销售商（shāng）品房合法证明文件，没（méi）有取得该证件，开发商不（bú）得对外（wài）销售商品（pǐn）房。(1)注意该证件载明的开发（fā）商与商品房买卖合（hé）同的出卖人是否为同一个（gè）单位；(2)注意该（gāi）证（zhèng）件是否包含所要购买的楼盘；(3)查验该证件是否存在转借、冒用他人（rén）许可证的情形。
【购房者可以登录（lù）大连市国土资源和房屋局网站www.gtfwj.dl.cn进行查验商品（pǐn）房预（yù）售许可证（zhèng），并且可以电话查询82185638（市区四（sì）区），其它区（市（shì））县（xiàn）向（xiàng）当地房屋（wū）局或规（guī）划局电话查询。】
二、政府（fǔ）行为能否（fǒu）作为不（bú）可（kě）抗力，免除开发商逾期交房、逾期办证的（de）违约责任（rèn）
合（hé）同法（fǎ）第一百一（yī）十七规定：因不（bú）可抗力不能履行合同的，根椐不可抗（kàng）力的影响，部分或者（zhě）全部（bù）免除责（zé）任，但法律另（lìng）有规定（dìng）的除外。当事人迟延（yán）履（lǚ）行发生不可抗力的，不能（néng）免除责任。不可抗（kàng）力是（shì）指不能（néng）预见、不能避免（miǎn）并且不能克服（fú）的客观情况。一般表（biǎo）现为影响合同（tóng）履行的灾难（nán）性事（shì）件，既（jì）包括自然力（lì）量（liàng），如地震、水灾、旱灾（zāi）、暴风雪等；又包括社会异（yì）常行（háng）为（wéi），如战（zhàn）争、暴乱、军事封（fēng）锁等。
审判实践（jiàn）中，关于政府行为（wéi）是否（fǒu）纳入不可抗力（lì）争议（yì）很大（dà），我们认为（wéi）应区（qū）分（fèn）以下三种不（bú）同情况：
1、当政（zhèng）府行为是基于社会（huì）公共利益（yì）作出的，应认定为不可抗力，如建设过程中（zhōng）发现文物（wù）遗址，高考、中考期间（jiān）不允许（xǔ）施（shī）工，迎接重（chóng）大（dà）社会活动导致停工（gōng）等。
2、当（dāng）政府（fǔ）行为针对特定领域、特定人作出的，应（yīng）考虑为（wéi）情事（shì）变更（gèng）因素（sù），应依公（gōng）平原则，允许开发商进行合同变更或者（zhě）解（jiě）除合同。如政（zhèng）府规划调整、市政（zhèng）配套设施不到位（水电煤燃暧（ài）等），这（zhè）是（shì）现阶段开发（fā）商面临的主要问题之一，这些因素开发商（shāng）不可控，虽（suī）然水电煤燃（rán）暧已经大部（bù）分由相应企业完成，但首（shǒu）先市（shì）政基础设施（shī）需由（yóu）相（xiàng）关政府管（guǎn）理部门审批，而大部分企业是龚断企业且为国有独资公司，保留了（le）较浓厚（hòu）的行（háng）政（zhèng）色彩（cǎi），且与政府管理部门存在一定（dìng）联系，很多时候不受（shòu）市场规则与合（hé）同约定的控制，我们认为如果上（shàng）述因素不考虑为情（qíng）事（shì）变更（gèng）因素，对开发商也同样（yàng）显失公平，尽管1999年《合同（tóng）法（fǎ）》没有规定（dìng）情事变（biàn）更原则，在立法缺失的情况下，可（kě）以（yǐ）依公平原则弥补法律漏洞。我国（guó）的《民法通则》《合同法》均规定了（le）公平这（zhè）一基本法律原（yuán）则，法院可以（yǐ）依法对当事人（rén）的情事变更的诉讼请求（qiú）予以支持。
3、当政府（fǔ）行为是基于第三人（rén）的过错做出的，则不能认定为不可抗（kàng）力（lì），不能免除违约方的责任。如（rú）违（wéi）反规（guī）划超建、改变容积率（lǜ）等。
三（sān）、房屋面积条款
建（jiàn）设部标准合（hé）同（开发商提供）第五条（tiáo）关于产权登记面积与合同约定（dìng）面积（jī）差异有两种处理（lǐ）方式：一是双（shuāng）方自行约定，有的约定（dìng）为“按房屋产权证面积进行据实结算，多退少补”，一般（bān）情况下期房的暂测（cè）面积与（yǔ）实测面积误差率不大（dà）时不会（huì）出现纠纷，但当（dāng）误差率较（jiào）大时，购房者就要补交较多的房屋差价款（kuǎn）。二是按《关于审理商（shāng）品房（fáng）买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解（jiě）释》第十（shí）四条第二项，此种（zhǒng）约（yuē）定更有利于平衡（héng）各方（fāng）利益。即面积误差（chà）比绝对（duì）值超过3%时，买受（shòu）人有（yǒu）权退（tuì）房，买受人不退房的，产权（quán）登记面积大于合同约定面（miàn）积（jī）时（shí），面积误差（chà）比在（zài）3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出（chū）3%部（bù）分（fèn）的房价款由了出卖人承（chéng）担，产权归（guī）买受人。
四、商品房交钥匙应注意的问（wèn）题
商品（pǐn）房（fáng）具备（bèi）建设部（bù）标准合同第八条（tiáo）及第十四条规定的（de）交（jiāo）付使用条件，开发（fā）商（shāng）应书面通知购房（fáng）者办理交付手续。购房者应根（gēn）据法律、法（fǎ）规规定（dìng）及（jí）合同约定（dìng）对住宅设备、设施的正常运行及（jí）房屋各主要方面逐项进行验收，同时，开发商应向购（gòu）房者出（chū）示并提供（gòng）该合同第八条（tiáo）规定的（de）证明文件（jiàn）和《建筑工（gōng）程竣（jun4）工验收登（dēng）记备案表（biǎo）》、房地产管理测绘部门实（shí）测房屋面积数据、《住宅质量保证（zhèng）书》、《住宅（zhái）使用说明书》等证（zhèng）明文件。
五、住宅质量保证书应包括哪些内（nèi）容
《住宅质量保证（zhèng）书》是（shì）购房（fáng）者要求开发商（shāng）承担保修（xiū）责任的有效凭证，交付使（shǐ）用的（de）房屋如（rú）果（guǒ）存在质量问（wèn）题，在保修期内，出卖（mài）人（rén）应承担修复责任；出（chū）卖人拒绝修复或在合理期（qī）限（xiàn）内拖延修复的，买受人可以自行或委托他（tā）人（rén）修复。修复（fù）费用及（jí）修复期间造成的其它损失（shī）由出卖（mài）人承（chéng）担。《住宅质量保证书》应包括以下（xià）内容，在正常使用下，房屋建筑（zhù）工程的最低保修期限为：（一）地基基础和主体结构工程，为设计（jì）文件规定的该工程的合理使用年（nián）限；（二）屋面防水工（gōng）程、有防水要（yào）求的卫生（shēng）间、房间和外墙面的防渗漏，为5年（nián）；（三（sān））供热与供冷系统（tǒng），为（wéi）2个采暖期、供冷期；（四）电气系统、给排水（shuǐ）管道（dào）、设（shè）备安装（zhuāng）为2年；（五）装修工程为（wéi）2年。 其（qí）他项目的保修期（qī）限由（yóu）建设单位和（hé）施工单位约定。以上内容应写入《商品房（fáng）质（zhì）量保证书》中，其约定的保（bǎo）修（xiū）期限不得短于以上最低期限。
六、主管（guǎn）部门没验（yàn）收（shōu）的房（fáng）子（zǐ）能交（jiāo）钥匙吗
对（duì）此问（wèn）题司（sī）法理论（lùn）界、实务界认识不一，各地法院对于（yú）此（cǐ）类问题判决不统（tǒng）一。建（jiàn）设部门、工（gōng）商部门联（lián）合制定的《商品房买卖合同》示范文本第八条（tiáo）交付（fù）期限中（zhōng），双方可以约定“商品房经（jīng）验收合（hé）格（gé）”即可交付（fù）使用（即建设、设计、施工、监（jiān）理（lǐ）单位进行验收），有些法律研究者（zhě）认为该条款违（wéi）反了《城市（shì）房地产开发经营（yíng）管理条例》第十七条（tiáo）规（guī）定：“房地产（chǎn）开发项（xiàng）目（mù）竣工，经（jīng）验收（shōu）合格后，方可使用（yòng）；未经验收或者验收不合格（gé），不得交付”、“房地产项目（mù）峻工后，房地产开发企业应当（dāng）向项目所在（zài）地的县级以上人（rén）民政府房地产开发主管部（bù）门提出峻工验收（shōu）申请。房地产开（kāi）发主管部门（mén）应当在收（shōu）到峻工（gōng）验收（shōu）申请之日起30日内对涉及公共安全的内容，组织工程质量（liàng）监督（dū）、规（guī）划、消防、人防等有关（guān）部门或者单位进行验收。”
我们认为商品房验收标准问题（tí），建（jiàn）设管理（lǐ）、工商管理部门主要从行业管（guǎn）理角（jiǎo）度出发，其示范合同具有一定的合（hé）理性（xìng），也符（fú）合现阶段国情，因为综合验收由于（yú）各种（zhǒng）原因（yīn）有时久拖不决，如此（cǐ）一来（lái），有可能错过了最佳销（xiāo）售（shòu）时机。但是，如果开发商所交付的房屋违反《建（jiàn）筑法》、《消防法》《房地产管理法（fǎ）》的禁（jìn）止性规定的情况下，即使建设、设计、施工、监理（lǐ）单位验收合（hé）格，也应认为其验收无效，其交付（fù）行为无（wú）效（xiào）。
七、小产（chǎn）权房、军（jun1）产房的法律（lǜ）性质。
小产（chǎn）权房即建设在（zài）集体所有（yǒu）土地上的房（fáng）屋，其虽（suī）然（rán）大（dà）量（liàng）存在，却因（yīn）违反法律（lǜ）规定，不（bú）受法律（lǜ）保护（hù）。由于房价居高不下，有（yǒu）些购（gòu）房者迫不得已购（gòu）买小产权房，小产权（quán）房（fáng）已经存在多年（nián），政府有关部门一直未采取（qǔ）有力制止措（cuò）施，只是在2007年国土资源部、建设（shè）部（bù）有过通知。律师认为购（gòu）买小产权房应慎重。
军产房（fáng）没有所有权，只有永久使用权（quán），军产房未经解（jiě）放军（jun1）总后勤部审（shěn）批（pī）是非法（fǎ）的（de），其权益不受法律保护。现在军产房大（dà）量存在（zài），交易活跃，购买前必须查验该项目是否经过总后勤部审（shěn）批，否则可能（néng）面临房去财空的风险。
大连法律咨询在线编辑
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